关于《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》的相关问答

　　随着物业管理行业的发展,业主对物业管理要求逐渐提高,新情况、新问题不断出现,现行收费管理办法与物业管理行业现实的矛盾越来越突出。主要体现在:一是政府指导价管理范围广,制约了别墅等高标准住宅、非住宅以及业主委员会成立后的物业管理小区增加服务内容、提升服务档次;二是依据现行收费标准确定时,居住小区处于在建状态,业主尚未入住,服务内容、服务的品质无法查证,制定标准的依据不充分、不合理;三是对现实中存在的不少收费问题缺乏必要的规范,查处没有依据。因此,为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法利益,市物价局与市房管局联合制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》(以下简称《办法》)。

　　答:制定《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》依据的法律和法规主要有:《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《杭州市物业管理条例》。

　　答:依照国家和省的规定,我市普通居住小区(不包括别墅等高标准住宅)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通居住小区的物业服务收费实行市场调节价。

　　答:《办法》规定,普通居住小区前期物业服务收费,先由物业管理企业(或开发建筑设计企业)按照居住小区实施物业管理服务的方案,根据《杭州市普通居住小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通居住小区前期物业服务收费标准》,暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后,由物业管理企业向价格主管部门申报,价格主管部门对其服务内容、服务的品质等进行考评后确定。实行招投标的普通居住小区前期物业服务收费标准向市物价局申报,未实行招投标的普通居住小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。

　　答:《办法》规定,物业管理区域内与普通居住小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过居住小区服务收费的标准收取。普通居住小区内住宅经批准改为非住宅的,其物业服务收费可按非住宅执行,并在物业服务合同中约定。

　　答:对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建筑设计企业原因未按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用由开发建筑设计企业全额交纳;已交付使用,但业主或使用人未居住的物业,物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取,目前的收取标准为物业服务费用的70%。

　　答:《办法》规定,电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备正常运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建筑设计企业与物业管理企业协商确定,并在物业服务合同中约定。

　　答:《办法》规定,物业管理企业不可以向业主(使用人)和装修单位(装修人)收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等(遗失补证费除外)。同时,为解决装修单位对房屋共用部位等的损坏问题,《办法》还规定,新建交付使用物业,因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的,可由物业管理企业和装修单位(装修人)双方协商给予一次性修复补偿,由物业管理企业负责集中装修过后统一修复。

　　答:物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的,预收期限不允许超出12个月。

　　答:多层住宅与高层住宅在物业管理成本上的差异大多数来源于电梯运行的成本。因此,《办法》按有电梯住宅和无电梯住宅来划分政府指导价标准。

　　答:根据服务内容与服务标准的不同,我市普通居住小区前期物业服务收费等级分为甲、乙、丙、丁四级,有电梯住宅中准收费标准分别为每平方米建筑面积/月1.20元、0.90元、0.65元、0.50元;无电梯住宅分别为1.00元、0.70元、0.50元、0.40元。上述标准可上下浮动20%。各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备正常运行所需能耗费用。